Huizenmarkt geëxplodeerd: wat nu?
Een jaaroverzicht van de huizenmarkt in 2021, met een blik op de verwachtingen voor 2022.
De huizenmarkt barstte in 2021 flink uit zijn voegen. Torenhoge prijzen waren het gevolg van een flink tekort aan woningen.
Op de oververhitte markt slaan kopers elkaar inmiddels om de oren met biedingen die soms oplopen tot meer dan 100.000 euro boven de vraagprijs. Steeds meer huishoudens zijn noodgedwongen aangewezen op de huurmarkt, waar men in de vrije sector voor de betaalbare huurwoningen tegenwoordig ook al moet aansluiten op een lange rij gegadigden. Wat is er eigenlijk allemaal precies gebeurd op de huizenmarkt? En wat staat ons in 2022 nog te wachten?
2021: de wooncrisis laait verder op
De huizenmarkt van 2021 stond in het teken van tekorten, hoge prijzen en een schreeuw om betere regulering, met name vanuit de hoek van de starters. Record na record werd verbroken, met een prijsstijging van gemiddeld 15 procent ten opzichte van 2020. Momenteel ligt de gemiddelde huizenprijs op meer dan een vertienvoudiging van een modaal jaarinkomen.
Steeds meer woningzoekers zijn om deze reden aangewezen op de huurmarkt, maar ook daar loopt men tegen nijpende tekorten aan. Onder andere de strenge klimaateisen, het kleiner worden van de huishoudensgrootte en de kredietcrisis van 2008 hebben de afgelopen jaren geleid tot schaarste in het aantal nieuwbouwwoningen. In 2021 zijn er in totaal bijna 69.000 woningen bij gebouwd en dat was niet voldoende om het woningtekort te laten afnemen. Woningzoekers zijn vaak genoodzaakt zich tot bestaande, vaak duurdere huurwoningen te richten in de vrije sector.
Uit een rondgang door het AD in de lente van 2021 blijkt dat mensen er steeds vaker voor kiezen om hun eigen huis te verbouwen, omdat verhuizen door het lage aanbod van woningen geen optie is. Ook de coronacrisis en de daarbij behorende lockdowns droegen een steentje bij aan het aanwaaien van de renovatiekoorts en het ontregelen van productieprocessen, waardoor er schaarste aan bouwmaterialen is ontstaan. Deze tekorten sijpelden deels door naar de bouw. Nieuwbouwprojecten liepen vertraging op en de doelstelling van de overheid om er in 2021 75.000 woningen bij te bouwen is niet gehaald.
Beleggers in het vizier
De crisis op de huizenmarkt resulteerde in een vlaag van woonprotesten, die soms uit de hand liepen. Terwijl de formatie na de verkiezingen eindeloos doorsukkelde, staken gemeenten de koppen bij elkaar om alvast met de broodnodige maatregelen te komen. Zo kondigde de ene na de andere gemeente een zelfwoonplicht aan, met het vizier op beleggers die koopwoningen voor de verhuur opkopen. Veel van deze maatregelen blijken echter meer een symptoombestrijding en vooral symbolisch van aard. Tot een daadwerkelijke vermindering van het tekort zal het niet leiden.
De steeds harder klinkende noodkreet om meer regulering voor de woningmarkt ging als een huivering door de beleggerswereld. Toch is niet elke belegger op de woningmarkt ongewenst. Zo’n 200.000 huishoudens in Nederland verdienen te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, terwijl zij geen hypotheek kunnen krijgen die de kosten van een gemiddelde koopwoning dekt. Voor deze groep zijn de build-to-let-beleggers (beleggers die nieuwe huurwoningen laten bouwen) juist van groot belang. Fondsbeheerders zoals Credit Linked Beheer zelf richten zich op deze strategie en zijn een belangrijke factor in het doel van het nieuwe kabinet om er jaarlijks 100.000 woningen bij te bouwen.
De verwachtingen voor 2022
Op 15 december 2021 was de kogel door de kerk en lag er na een moeizame en lange formatie eindelijk een nieuw coalitieakkoord op tafel. Eén van de grote problemen op het bord van het nieuwe kabinet is de wooncrisis. Het nieuwe kabinet neemt onder andere maatregelen om het bouwen van betaalbare woningen aantrekkelijker te maken en heeft verder plannen om de verhuurdersheffing af te schaffen en meer in te zetten op het ombouwen van kantoorpanden naar tijdelijke woningen. Daarnaast krijgen gemeenten meer geld voor nieuwbouw.
Middenhuurwoningen moeten van het nieuwe kabinet een vorm van huurprijsbescherming krijgen, zodat wonen ook voor middeninkomens betaalbaar wordt. Ook benoemt het coalitieakkoord specifiek dat investeren in de middenhuur rendabel moet blijven. Verder moet twee-derde van de nieuwbouw huurwoningen in het betaalbare huursegment vallen (tot ongeveer 1.000 euro per maand). Het is de bedoeling dat er tegen 2030 een miljoen extra woningen uit de grond zijn gestampt.
Of het nieuwe kabinet haar plannen kan waarmaken is nog maar de vraag. Vooral het streven naar 100.000 nieuwe woningen per jaar wordt moeilijk, vanwege een groot tekort aan personeel in de bouw en langdurige procedures bij de gemeenten en de provincies omtrent vergunningen. Dat er de komende jaren nog veel vraag zal zijn op de huizenmarkt staat buiten kijf. Volgens een studie van de Rabobank kunnen we ook in 2022 nog een flinke prijsstijging van circa 12,4 procent verwachten. Ook de ABN Amro gaat uit van een dergelijke stijging.
Nederland is de komende tien jaar dus nog lang niet uitgebouwd en Credit Linked Beheer wil hier behoorlijk wat steentjes aan bijdragen.
Blog: januari 2022