De nieuwe fiscale realiteit voor vastgoedbeleggers: 5 belangrijke ontwikkelingen
Het fiscale speelveld voor vastgoedbeleggers is in korte tijd flink veranderd – en er staan nog meer wijzigingen op stapel. Sommige maatregelen zijn al van kracht, andere maken deel uit van het Belastingplan 2026 dat op Prinsjesdag werd gepresenteerd. Niet iedere belegger volgt deze ontwikkelingen op de voet, maar ze kunnen een grote invloed hebben op toekomstige investerings- of desinvesteringsbeslissingen. Hieronder vindt u een overzicht van vijf relevante (voorgenomen) wijzigingen. In dit blog leggen we uit welke maatregelen van invloed (kunnen) zijn op de beleggingen van de participanten bij CLB. We slaan de maatregelen die geen invloed hebben op onze participanten over.
1. Overdrachtsbelasting terug naar 8% voor huurwoningen
Het algemene tarief voor de overdracht van vastgoed (anders dan een eigen woning) ging in 2023 omhoog van 8% naar 10,4%. Voor woningen die niet zelf worden bewoond, gaat dit tarief in 2026 weer terug naar 8%. Hiermee wil de overheid investeren in huurwoningen aantrekkelijker maken.
2. Strengere belasting bij privélenen van de eigen bv
Veel dga’s financieren hun privé-vastgoedportefeuille met leningen vanuit hun bv. Vanaf 2024 wordt het bedrag dat per 31 december hoger is dan € 500.000 belast in box 2, tegen 24,5% of 31% inkomstenbelasting. De oorspronkelijke grens van € 700.000 (bij invoering in 2023) is dus verder verlaagd.
3. Hervorming box 3 en keuze voor werkelijk rendement
De belastingheffing over vermogen blijft een heet hangijzer. Na een uitspraak van de Hoge Raad in juni 2024 is de wet aangepast: belastingplichtigen mogen kiezen voor belasting over het werkelijk behaalde rendement (als dat lager is dan het forfaitair rendement), mits zij dat zelf kunnen aantonen. Niet-aftrekbare kosten en het meetellen van ongerealiseerde waardestijgingen maken dit echter ingewikkeld.
Daarnaast wordt het forfaitair rendement per 2026 fors verhoogd naar 7,78% (circa 30% hoger dan in 2025). De definitieve invoering van de Wet werkelijk rendement is doorgeschoven naar 2028. Voor tweede woningen geldt dat vanaf 2026 het voordeel van eigen gebruik meetelt in de berekening (5,06% van de WOZ-waarde).
4. Herziening btw op kostbare verbouwingen
Bij verbouwingen aan vastgoed kan de btw in het eerste jaar worden teruggevraagd als er btw-belaste verhuur plaatsvindt. Het kabinet wil dat deze aftrek kan worden teruggedraaid wanneer het gebruik binnen vijf jaar wijzigt naar btw-vrijgestelde verhuur. Deze herzieningsregel gaat gelden voor verbouwingen boven de € 30.000 en moet ingaan per 1 januari 2026.
5. Strenger gebruik van de kavelruilvrijstelling
Sinds begin dit jaar geldt de kavelruilvrijstelling alleen nog voor agrarische bedrijfswoningen en opstallen die daadwerkelijk agrarisch worden gebruikt. Bovendien geldt er een voortzettingsverplichting van tien jaar om misbruik tegen te gaan.
Blijf vooroplopen als vastgoedbelegger
De recente fiscale plannen brengen veranderingen, maar ook nieuwe kansen voor investeerders. Door nu in gesprek te gaan, blijft u goed geïnformeerd en kunt u optimaal profiteren van de ontwikkelingen in de markt. Neem contact met ons op als u vragen heeft, wij denken met u mee over wat deze veranderingen voor uw portefeuille kunnen betekenen.
Dit blog is een korte toelichting op de vastgoed beleggingsplannen van de Belastingdienst. Wilt u alle prinsjesdagplannen lezen, kijk dan op https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan/belastingplanstukken